Le commissioni immobiliari sono deducibili: La guida completa per il 2024

Sia che siate agenti immobiliari autonomi o che lavoriate in un'azienda, riceverete una provvigione per il vostro lavoro. Molti agenti immobiliari pagano molte tasse senza conoscere le detrazioni disponibili. 

L'Internal Revenue Service (IRS) consente di detrarre dalle commissioni alcune spese sostenute per motivi di lavoro. 

Questo blog approfondisce le detrazioni disponibili per gli agenti immobiliari. Nel caso in cui non abbiate tempo a sufficienza, rivolgetevi a un professionista per il calcolo delle detrazioni, che potrebbero farvi risparmiare migliaia di dollari in tasse.

Qual è lo stipendio medio di un agente immobiliare?

Il guadagno di un agente immobiliare dipende da vari fattori, come l'area geografica in cui opera, le condizioni di mercato e la competenza individuale nell'acquisizione dei clienti e nella chiusura delle trattative. Secondo i dati di Payscale, lo stipendio mediano degli agenti immobiliari è di 46.129 dollari.

È importante notare che questa cifra raggruppa gli stipendi a livello nazionale e comprende tutti i livelli di esperienza. Per una comprensione più sfumata dei potenziali guadagni di carriera, si consideri la retribuzione media basata su diversi livelli di esperienza:

• Livello base (0-5 anni): 43.000 dollari all'anno
• Carrieraintermedia (5-10 anni): 59.000 dollari all'anno
• Con esperienza (10-20 anni): 62.000 dollari all'anno
• Carriera avanzata (più di 20 anni): 75.000 dollari all'anno

Cosa comportano le commissioni immobiliari?

In molti Stati, il tasso di commissione prevalente è pari al 6% del prezzo di vendita dell'immobile. Ad esempio, se una casa viene venduta per 500.000 dollari, la commissione corrispondente ammonterebbe a 30.000 dollari. Tuttavia, il tasso di commissione effettivo può fluttuare e potenzialmente essere più alto o più basso, in base a fattori quali il valore dell'immobile e lo stato di salute generale del mercato immobiliare.

È fondamentale ricordare il principio fondamentale delle vendite immobiliari: praticamente tutto è negoziabile. Non esiste uno standard legale fisso per l'importo o il tasso delle commissioni immobiliari, poiché il tentativo di stabilirne uno violerebbe le leggi federali sull'antitrust. Le provvigioni degli agenti immobiliari sono determinate individualmente da ciascun intermediario, spesso soggette a negoziazione tra il venditore e l'intermediario.

Tradizionalmente, il venditore si fa carico della commissione dell'agente immobiliare, anche se questo accordo è negoziabile. Occasionalmente, la commissione è condivisa tra l'acquirente e il venditore. L'importo preciso della provvigione deve essere esplicitamente indicato in un contratto di quotazione scritto. Il pagamento viene generalmente effettuato al broker dell'agente al momento della chiusura dell'escrow, e il broker provvede a remunerare l'agente.

Quando un unico agente rappresenta sia l'acquirente che il venditore, riceve l'intera commissione. Al contrario, quando l'acquirente e il venditore hanno i loro rispettivi agenti, la commissione dell'agente immobiliare viene divisa tra loro e i rispettivi broker.

Le migliori detrazioni fiscali per gli agenti immobiliari

Ecco un elenco delle detrazioni consentite per il pagamento delle imposte di un agente immobiliare:

1. Ufficio domestico 

Quando si utilizza una parte della propria abitazione per scopi professionali, è possibile richiedere una detrazione per l'home office. A tal fine, è necessario soddisfare due condizioni: 

• L'abitazione deve essere utilizzata regolarmente ed esclusivamente per lavoro. 
• La vostra casa dovrebbe essere l'unico luogo di lavoro primario. 

È possibile detrarre l'affitto, l'assicurazione, le bollette, la manutenzione, le riparazioni, l'ammortamento, gli interessi ipotecari, ecc.

Le detrazioni possono essere calcolate in due modi: spese effettive o metodo semplificato. Con il metodo semplificato, la detrazione per l'ufficio domestico per l'anno 2023 è pari a 5 dollari per piede quadrato dell'ufficio domestico, fino a un massimo di 300 piedi quadrati. 

Il IRS segue procedure rigorose e ammette le detrazioni solo se sono soddisfatti i criteri citati.

2. Imposte locali

È possibile dedurre l'imposta sulla proprietà e altre imposte statali pagate sui beni personali. L'importo totale di tali imposte deducibili è limitato a 10.000 dollari in un anno. Qualsiasi altra imposta locale che rientra nelle righe 5-6 della sezione A. Sezione A sono anch'esse deducibili.

3. Detrazione per lavoro autonomo

A imposta sul lavoro autonomo al tasso del 15,3% è applicabile ai redditi da commissione superiori a 400 dollari. La metà di questa imposta può essere richiesta come detrazione fiscale per il lavoro autonomo.

Al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi, questo dato deve essere indicato alla riga 15 del prospetto 1, in modo da poter richiedere le detrazioni.

4. Pagamenti di commissioni a terzi

Gli agenti immobiliari impiegano dei subagenti per aiutarli nel loro lavoro. In questi casi, pagano delle commissioni a questi agenti per il lavoro svolto. Le commissioni pagate agli agenti che lavorano alle dipendenze degli agenti immobiliari sono completamente deducibili dalla base imponibile.

L'importo della sub-commissione pagata deve essere indicato in riga 10 del Prospetto C per richiedere questa deduzione. Questo importo può portare a enormi detrazioni e risparmi fiscali per gli agenti immobiliari.

5. Deduzioni auto

Il lavoro degli agenti immobiliari comporta molti spostamenti per raggiungere il luogo di lavoro, la sede del cliente, l'ufficio, ecc. Poiché gli spostamenti sono parte integrante del lavoro, il chilometraggio percorso può essere chiesto in detrazione. Ciò può contribuire a un enorme risparmio fiscale, poiché più chilometri si percorrono, più detrazioni si ottengono. Per l'anno 2023, la detrazione standard è di 0,655 dollari per ogni chilometro percorso per lavoro. Tale importo deve essere dichiarato nella riga 9 del Prospetto C per richiedere la detrazione. 

Un altro metodo per richiedere le detrazioni è il metodo delle spese effettive. Questo metodo si applica quando i chilometri percorsi sono molto meno e le spese per il pagamento dell'auto sono maggiori. In questo caso, per richiedere le detrazioni è necessario presentare le ricevute effettive.

6. Pubblicità

Il marketing e la pubblicità sono molto necessari per promuovere la vostra attività. L'Agenzia delle Entrate consente la deduzione di spese pubblicitarie ragionevoli come opuscoli, insegne, fotografie, pubblicità online, pubblicità sui media, ecc. 

Le spese pubblicitarie devono essere dichiarate su riga 8 della Tabella C durante la presentazione della dichiarazione dei redditi. 

7. Associazioni professionali

Esistono molti gruppi professionali legati al settore immobiliare. Molti agenti immobiliari si iscrivono a tali sindacati, associazioni di categoria, ecc. e devono pagare una quota di iscrizione. Poiché si tratta di un'attività direttamente collegata al lavoro dell'agente immobiliare, tali quote sono completamente deducibili dall'imposta dovuta.

Gli agenti immobiliari devono dichiarare tali spese al Linea 27a della Tabella C per poterne beneficiare. Anche le spese per il rinnovo della licenza associativa e altre spese di questo tipo sono incluse in questa voce.

8. Premio dell'assicurazione sanitaria

Gli agenti immobiliari che sono lavoratori autonomi possono richiedere la detrazione dei premi di assicurazione sanitaria pagati. Possono essere detratte anche le spese sanitarie che superano il 7,5% del loro reddito lordo rettificato. 

Anche i premi pagati per la famiglia sono deducibili. In caso di lavoro alle dipendenze di un datore di lavoro, tali spese non sono deducibili se esiste un piano assicurativo sponsorizzato dal datore di lavoro. Le spese mediche, dentistiche e altre coperture a lungo termine sono incluse in questa voce. Per richiedere questa detrazione, è necessario dichiarare l'importo dei premi pagati alla riga 17 della Tabella 1. 

9. Donazioni

L'IRS concede detrazioni per le donazioni di beneficenza effettuate. Tali deduzioni possono essere richieste alle righe 11-13 della Schedule A. Nel caso in cui abbiate effettuato una donazione non in contanti, le detrazioni possono essere richieste per il valore equo di mercato dell'articolo soggetto a valutazione.

Per le donazioni in contanti sono ammesse detrazioni fino al 60% del reddito lordo rettificato. Per quanto riguarda i pagamenti di biglietti per eventi di beneficenza, è possibile richiedere la detrazione della differenza tra l'importo pagato e il valore equo di mercato.

10. Forniture e attrezzature per ufficio 

Gli agenti immobiliari possono dichiarare le spese d'ufficio per cancelleria, fotocopie, graffette, inchiostri, cartucce, cucitrici, spese postali e buste. Queste spese devono essere dichiarate alla voce riga 18 del Prospetto C. 

Sono deducibili anche le spese per apparecchiature come telefoni fissi, stampanti, computer, fax, ecc. Se si tratta di un telefono cellulare, possono essere dedotte solo le chiamate effettuate per scopi professionali.

11. Software e strumenti

Anche i software o gli altri strumenti acquistati per scopi commerciali possono essere dedotti dalle commissioni percepite ai fini fiscali. Questi strumenti sono utilizzati per facilitare l'organizzazione dell'attività e sono quindi completamente deducibili. 

12. Pasti

Può capitare di cenare con clienti, colleghi o altre persone legate al mondo del lavoro o di mangiare fuori durante un viaggio di lavoro. Le spese per i pasti in queste situazioni sono completamente deducibili secondo le regole dell'IRS e devono essere indicate alla voce riga 24b del Prospetto C. 

13. Fiere e seminari

Le spese di iscrizione a seminari, corsi di formazione, fiere, ecc. sono interamente deducibili. Tali seminari devono arricchire le conoscenze nell'ambito delle esigenze aziendali e non devono favorire la carriera personale dell'agente. 

Esempio di reddito annuo di un agente immobiliare derivante da provvigioni al netto delle deduzioni fiscali 

Consideriamo l'esempio di un'agente immobiliare di nome Sarah. Sarah lavora come libero professionista e guadagna attraverso le commissioni derivanti dalla vendita e dall'acquisto di proprietà immobiliari.

Reddito annuale di Sarah e tassi di commissione

• Reddito lordo annuale da commissione: 100.000 dollari
• Tasso di commissione: 3% del valore dell'immobile
• Totale transazioni immobiliari: $3.333.333,33 (calcolato come $100.000 / 0,03)

Spese annuali

1. Spese di marketing: 5.000 dollari
2. Spese di trasporto (chilometraggio dell'auto, benzina, manutenzione): $4,000
3. Forniture per ufficio: 1.500 dollari
4. Iscrizioni e licenze professionali: $1.200
5. Pasti e intrattenimenti (legati all' attività lavorativa): $1,000
6. Spese per l'ufficio (utenze, assicurazione, ecc.): $2,000
7. Corsi di formazione continua: $500
8. Premi dell'assicurazione sanitaria (detrazione per l'assicurazione sanitaria dei lavoratori autonomi): $3,000

Totale spese annuali: 18.200 dollari

Calcolo del reddito imponibile:

• Reddito lordo da commissione: 100.000 dollari
• Meno le spese totali: -$18,200
• Reddito imponibile: 81.800 dollari

Calcolo del debito fiscale:

• Assumendo per semplicità un'aliquota fiscale del 22%:
• Reddito imponibile * Aliquota fiscale: $81.800 * 0,22 = $17.996

Utile netto al netto delle imposte:

• Reddito lordo da commissione: 100.000 dollari
• Meno le spese totali: -$18,200
• Meno tasse: -17.996 dollari
• Reddito netto al netto delle imposte: 63.804 dollari

In questo esempio, il reddito annuo di Sarah è di 100.000 dollari, ma dopo aver dedotto le spese legate all'attività, il suo reddito imponibile si riduce, con conseguente riduzione dell'onere fiscale. Tenete presente che le leggi e le aliquote fiscali possono variare e che gli agenti immobiliari dovrebbero consultare un professionista fiscale per avere consigli accurati in base alle loro specifiche circostanze.

Conclusione

Abbiamo elencato diverse detrazioni consentite dal fisco. Nel presentare la richiesta di detrazione, assicuratevi che tutte queste spese siano legate esclusivamente alla vostra attività. Comprendete le detrazioni a cui avete diritto e conservate le ricevute in caso di necessità. 

Se avete bisogno di maggiore assistenza, potete rivolgervi a un professionista fiscale che vi aiuterà a individuare il giusto tipo di detrazioni dai vostri guadagni da provvigione.

Domande frequenti sulle tasse degli agenti immobiliari

1. Gli agenti immobiliari possono detrarre le spese di abbigliamento per motivi di lavoro?

In generale, le spese di abbigliamento non sono deducibili, a meno che non siano necessarie per il lavoro e non siano adatte all'uso quotidiano. Gli indumenti con il logo dell'azienda o con un'uniforme specifica possono essere deducibili, ma in genere non lo sono i normali abiti da lavoro.

2. Gli onorari degli agenti immobiliari sono deducibili dalle tasse?

Sì, le tasse pagate per la registrazione come agente immobiliare e i costi di formazione continua sono generalmente deducibili dalle tasse.

3. Posso chiedere la detrazione delle spese per l'auto come agente immobiliare?

Sì, gli agenti immobiliari possono dedurre le spese relative all'auto, compresi il gas e l'usura, in base ai chilometri percorsi per lavoro. L'IRS prevede una tariffa chilometrica standard per i viaggi di lavoro.

4. Come vengono tassate le commissioni degli agenti immobiliari?

Le commissioni sono tassate come reddito da lavoro autonomo. Gli agenti immobiliari devono pagare il 15,3% di imposta sul lavoro autonomo, oltre all'imposta sul reddito in base alla loro fascia fiscale. Tuttavia, se siete una LLC a socio unico tassata come una S Corp, una parte del vostro reddito potrebbe non essere soggetta all'imposta sul lavoro autonomo del 15,3%. Per ottimizzare le detrazioni fiscali e la gestione finanziaria delle vostre attività immobiliari, è fondamentale aprire un conto bancario aziendale separato. Questo non solo semplifica il monitoraggio dei pagamenti delle commissioni e delle spese aziendali, ma migliora anche l'accuratezza delle dichiarazioni fiscali. Un conto separato assicura una chiara delimitazione delle transazioni commerciali, rendendo più facile l'identificazione delle spese deducibili, come le commissioni pagate ai subagenti, aumentando così potenzialmente il risparmio fiscale per gli agenti immobiliari.

5. Quale percentuale del reddito gli agenti immobiliari dovrebbero accantonare per le tasse?

L'aliquota fiscale dipende dal reddito imponibile, con aliquote che vanno dal 10% al 37%. Gli agenti immobiliari dovrebbero accantonare fondi sia per l'imposta sul lavoro autonomo (15,3%) sia per l'imposta sul reddito. Un commercialista può aiutare a creare un piano fiscale personalizzato.

6. Come fanno gli agenti immobiliari a depositare e pagare le tasse?

Gli agenti immobiliari, spesso tassati come imprese individuali o S Corps, presentano le imposte utilizzando rispettivamente il modulo 1040 o il modulo 1120S. Devono pagare l'imposta sul lavoro autonomo, devono pagare le imposte trimestrali stimate e possono richiedere le detrazioni legate all'attività. I commercialisti o i software fiscali possono facilitare il processo di compilazione.