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Iniziare una conversazione sul modo in cui il vostro potenziale agente immobiliare sarà remunerato potrebbe inizialmente risultare imbarazzante, soprattutto in mezzo a discussioni su allestimento, marketing e case aperte. Tuttavia, è fondamentale affrontare questo argomento prima di mettere in vendita la vostra casa con un qualsiasi intermediario.
Gli agenti immobiliari vengono pagati con diversi metodi, a seconda del datore di lavoro, della sede e dei servizi offerti. Tuttavia, il modello predominante prevede il pagamento come percentuale del prezzo di vendita una volta conclusa con successo una transazione. Secondo l'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari (National Association of Realtors) 2022 Profilo degli acquirenti e dei venditori di caseil 74% dei venditori copre il compenso dell'agente.
Gli agenti immobiliari dedicano molto tempo a individuare l'acquirente/venditore giusto, a negoziare le condizioni per conto dei loro clienti, a curare gli aspetti amministrativi e legali, a partecipare alle ispezioni, ecc. Non esiste un tempo fisso entro il quale una vendita viene conclusa. Sebbene in alcuni casi possano essere necessari mesi, la vendita può essere conclusa anche in pochi giorni.
Le commissioni sono il giusto compenso per i loro sforzi. Questo blog spiega come funzionano le commissioni immobiliari per aiutarvi a comprenderle meglio.
Cosa sono le commissioni immobiliari?
Gli agenti immobiliari fungono da intermediari tra acquirenti e venditori per facilitare la vendita. In cambio, percepiscono un compenso, chiamato commissione immobiliare. Le commissioni sono solitamente fissate come percentuale del prezzo di vendita all'inizio del contratto. Tutte le parti del contratto sono vincolate dal contratto stesso e non è possibile alcuna smentita dopo la conclusione della vendita.
Sebbene le commissioni siano normalmente calcolate come percentuale del prezzo di vendita, vengono seguiti anche altri metodi di calcolo delle commissioni.
Quale percentuale percepisce un agente immobiliare negli Stati Uniti?
Nel contesto delle vendite di case residenziali, la commissione immobiliare complessiva pagata dal venditore si aggira in genere tra il 5% e il 6% del prezzo di vendita. Questa somma viene suddivisa tra i broker o le società che impiegano gli agenti che rappresentano sia l'acquirente che il venditore.
Successivamente, ogni agente riceve una quota della commissione assegnata dal broker.
Nel caso di agenzie di intermediazione come Redfin, dove gli agenti ricevono uno stipendio fisso, la commissione totale è generalmente più bassa, spesso compresa tra il 4% e il 4,5% del prezzo di vendita.
Il nuovo modello di Redfin indica che questa riduzione è dovuta alla prassi dell'azienda di prendere solo l'1%-1,5% di commissione nella maggior parte dei mercati. Il restante 2,5%-3% è destinato all'agente e al broker dell'acquirente.
Come funzionano le commissioni immobiliari?
Acquirenti e venditori si avvalgono dei servizi di un professionista chiamato agente immobiliare. In genere, i venditori pagano una commissione agli agenti per i loro servizi di individuazione di un acquirente affidabile. La quota di provvigione spettante all'acquirente è già caricata sul prezzo di vendita, anche se può sembrare che non paghi alcuna provvigione. La commissione pagata all'agente può essere fissata in uno dei seguenti modi:
1. Percentuale del prezzo di vendita
In genere, le commissioni di vendita degli immobili si basano su una percentuale del prezzo di vendita della proprietà. Il 4-6% è la norma generale, ma anche in questo caso dipende da vari fattori come la posizione dell'immobile, l'età dell'immobile, ecc.
2. Commissione negoziabile
In alcuni contratti immobiliari c'è spazio per la negoziazione. Il venditore e l'agente possono negoziare e fissare i tassi invece di un tasso standard. In questo caso, i tassi possono essere più alti o più bassi rispetto alla norma generale a causa di determinate circostanze.
3. Dividere tra l'acquirente e l'agente del venditore
Gli agenti possono essere sia quelli dell'acquirente che quelli del venditore. In questi casi, la commissione viene suddivisa tra l'agente dell'acquirente e quello del venditore. L'agente dell'acquirente e l'agente del venditore mettono in contatto le parti grazie ai loro sforzi. Pertanto, entrambi gli agenti hanno diritto a una parte della provvigione.
In genere la ripartizione è 50:50, ma in alcuni casi si può concordare anche una percentuale diversa. La percentuale di divisione viene decisa al momento della stipula del contratto e, una volta completata la vendita, gli agenti ricevono la loro parte.
4. Totalmente a carico del venditore
Nella maggior parte dei casi, è il venditore a pagare la commissione all'agente del venditore. Tuttavia, si sostiene che anche la quota dell'acquirente venga aggiunta al prezzo di vendita e non venga rivelata in modo estrinseco.
5. Tassi variabili
I tassi di commissione variabili si basano sulla posizione, sul tipo di immobile e sulle condizioni di mercato. L'agente riceve commissioni diverse per gli immobili venduti in località diverse, ecc.
Inoltre, le condizioni di mercato giocano un ruolo importante nelle commissioni immobiliari. In tempi di boom, si può negoziare una tariffa più alta, poiché in questi casi il venditore ci guadagna.
6. Tariffe forfettarie
Ciò è in contrasto con gli altri modelli di calcolo delle commissioni visti in precedenza. In questo caso viene addebitato un compenso forfettario per i servizi, indipendentemente dal prezzo di vendita. Questo compenso fisso può essere vantaggioso per il venditore quando il valore dell'immobile è alto e per l'agente quando il valore scende.
7. Costi aggiuntivi
Oltre alla commissione, il venditore può sostenere anche le spese di deposito a garanzia per la chiusura, le spese di riscatto, le spese assicurative, le spese amministrative, ecc. Questo viene pagato per i servizi aggiuntivi che l'agente svolge. Quando l'acquirente ha un agente separato, i costi analoghi saranno sostenuti dall'acquirente.
Esempio di commissione immobiliare
Si consideri un agente che ottiene un annuncio per una casa da 200.000 dollari con una commissione del 6%. Il risultato è una commissione totale di 12.000 dollari.
Se la casa viene venduta al prezzo richiesto, sia il broker dell'inserzione che quello dell'agente dell'acquirente ricevono il 50% della commissione, pari a 6.000 dollari ciascuno (200.000 dollari di prezzo di vendita x 0,06 di commissione ÷ 2). Successivamente, i broker distribuiscono le loro quote ai rispettivi agenti.
Sebbene una tipica ripartizione delle provvigioni assegni il 60% all'agente e il 40% al broker, questo rapporto può variare in base all'accordo tra l'agente e il broker. Gli agenti più esperti e performanti spesso negoziano una percentuale più alta della commissione.
In una ripartizione 60/40, come nel nostro esempio, ogni agente riceve 3.600 dollari (6.000 dollari X 0,6) e ogni broker trattiene 2.400 dollari (6.000 dollari X 0,4). La ripartizione finale è la seguente:
- Agente immobiliare: $3.600
- Intermediario: $2.400
- Agente dell'acquirente: 3.600 dollari
- Broker dell'agente dell'acquirente: $2.400
Esistono casi in cui le commissioni vengono suddivise tra più parti.
Nell'esempio della commissione di 12.000 dollari, il broker trattiene 4.800 dollari e l'agente ne riceve 7.200 (ipotizzando la stessa ripartizione 60/40).
È importante notare che, come in altre professioni, i guadagni di un agente sono influenzati dalle tasse e dalle spese aziendali. Le imposte federali, statali e di lavoro autonomo, insieme ai vari costi aziendali come l'assicurazione, le quote associative, le commissioni MLS e la pubblicità, riducono in modo significativo il reddito netto dell'agente derivante dalle provvigioni.
Cosa succede quando una vendita non viene conclusa?
A volte il venditore è tenuto a pagare la commissione concordata all'agente anche se la vendita non viene conclusa. Ad esempio:
- L'agente individua un potenziale acquirente, ma il venditore si rifiuta di vendere in quanto non ha intenzione di farlo.
- Il venditore presenta errori non corretti nel titolo di proprietà
- I comproprietari dell'immobile non sono d'accordo a vendere
- Il venditore inserisce nuove condizioni non elencate nel contratto
- L'acquirente e il venditore escludono l'agente e stipulano un contratto reciproco.
A parte questo, la provvigione viene pagata solo quando viene effettuata una vendita e l'agente non può imporre altro.
Conclusione
Questi erano i vari metodi di calcolo delle commissioni. Nel frattempo, il venditore e l'acquirente devono essere consapevoli delle norme che regolano il pagamento delle commissioni, il valore di mercato dell'immobile, le imposte, ecc.
Questo aiuta a negoziare con l'agente e a fissare le commissioni. Nella scelta di un agente, potete anche affidarvi ad agenzie che analizzano le varie agenzie immobiliari e vi forniscono un elenco delle migliori performance.
Domande frequenti
A quanto ammonta la normale commissione di vendita di un immobile?
La commissione di vendita immobiliare standard si aggira spesso tra il 5% e il 6% del prezzo di vendita della casa, in genere suddivisa tra l'agente dell'acquirente e l'agente del venditore.
Chi paga la commissione di vendita degli immobili?
Il venditore è in genere responsabile del pagamento della commissione di vendita dell'immobile. Questa commissione viene detratta dal ricavato della vendita prima che il venditore riceva il suo profitto netto.
Quanto guadagnano gli agenti immobiliari?
Nel 2022, Indeed.com ha indicato la retribuzione annuale degli agenti immobiliari tra gli 85.597 e i 112.309 dollari, a seconda degli anni di esperienza.6 La retribuzione annuale mediana era di 48.770 dollari nel 2021, secondo i dati più recenti disponibili dell'Ufficio Statistico del Lavoro degli Stati Uniti.7 Per i broker, la retribuzione annuale media era di 86.490 dollari.8
Naturalmente, gli agenti e i mediatori immobiliari possono guadagnare molto di più. Il 10% più alto degli agenti ha guadagnato più di 102.170 dollari nel 2021, mentre il 10% più alto dei broker ha guadagnato 176.080 dollari.89
Come viene suddivisa la commissione tra l'agente dell'acquirente e quello del venditore?
Di solito la commissione viene divisa in parti uguali tra l'agente dell'acquirente e l'agente del venditore, ma questa divisione può essere negoziata. In alcuni casi, un agente può ricevere una percentuale maggiore in base all'accordo tra gli agenti e i rispettivi broker.
Quando viene pagata la commissione di vendita immobiliare?
La commissione viene pagata alla chiusura della transazione immobiliare. In genere viene gestita dall'agente di chiusura o dall'escrow officer e viene detratta dai proventi della vendita.
Quali servizi sono inclusi nella commissione di vendita immobiliare?
La commissione copre una serie di servizi, tra cui la commercializzazione dell'immobile, la conduzione di mostre, la negoziazione di offerte, la gestione delle pratiche e la guida dei clienti nel processo di chiusura.
Esistono strutture commissionali alternative?
Alcuni agenti possono offrire strutture di provvigione alternative, come ad esempio tariffe forfettarie o provvigioni graduate in base al prezzo di vendita. Discutete queste opzioni con il vostro agente per trovare l'accordo più adatto alle vostre esigenze.
