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Al principio, puede resultar incómodo entablar una conversación sobre cómo se remunerará a su posible agente inmobiliario, sobre todo cuando se habla de la puesta en escena, el marketing y las jornadas de puertas abiertas. Sin embargo, es crucial abordarlo antes de poner su casa en venta.
Los agentes inmobiliarios reciben su remuneración de diversas formas, en función de su empleador, ubicación y servicios. Sin embargo, el modelo predominante consiste en el pago de un porcentaje del precio de venta una vez concluida con éxito una transacción. Según la National Association of Realtors de 2022 Perfil de compradores y vendedores de viviendasel 74% de los vendedores sufraga la remuneración del agente.
Los agentes inmobiliarios dedican mucho tiempo a identificar al comprador/vendedor adecuado, negociar condiciones en nombre de sus clientes, ocuparse de aspectos administrativos y legales, asistir a inspecciones, etc. No hay un plazo fijo para cerrar una venta. Aunque en algunos casos puede llevar meses, también puede cerrarse en cuestión de días.
Las comisiones son la justa compensación por sus esfuerzos. En este blog te explicamos cómo funcionan las comisiones inmobiliarias para que lo entiendas mejor.
¿Qué son las comisiones inmobiliarias?
Los agentes inmobiliarios actúan como intermediarios entre compradores y vendedores para facilitar una venta. A cambio, obtienen una compensación, que se denomina comisión inmobiliaria. Las comisiones suelen fijarse como un porcentaje del precio de venta al inicio del contrato. Todas las partes del contrato quedan vinculadas por él, y no puede haber ninguna negación una vez finalizada la venta.
Aunque normalmente las comisiones se calculan como porcentaje del precio de venta, también se siguen otros métodos de cálculo de comisiones.
¿Qué porcentaje recibe un agente inmobiliario en EE.UU.?
En el contexto de la venta de viviendas residenciales, la comisión inmobiliaria global que paga el vendedor suele oscilar entre el 5% y el 6% del precio de venta. Esta suma se reparte entre los corredores o las empresas que emplean a los agentes que representan tanto al comprador como al vendedor.
Posteriormente, cada agente recibe una parte de la comisión que le asigna el corredor.
En el caso de corredurías como Redfin, donde los agentes perciben un salario fijo, la comisión total suele ser menor, oscilando a menudo entre el 4% y el 4,5% del precio de venta.
El nuevo modelo de Redfin indica que esta reducción se debe a la práctica de la empresa de cobrar sólo entre un 1% y un 1,5% de comisión en la mayoría de los mercados. El 2,5% a 3% restante se designa para el agente y el corredor del comprador.
¿Cómo funcionan las comisiones inmobiliarias?
Compradores y vendedores recurren a los servicios de un profesional llamado agente inmobiliario. Como práctica general, los vendedores pagan comisiones a los agentes por sus servicios de identificación de un comprador de confianza. La parte de la comisión que corresponde al comprador ya está cargada en el precio de venta, aunque pueda parecer que no paga comisión alguna. La comisión pagada al agente puede fijarse de cualquiera de estas formas:
1. Porcentaje del precio de venta
Normalmente, las comisiones de venta de bienes inmuebles se basan en un porcentaje del precio de venta de la propiedad. La norma general es entre el 4% y el 6%, pero también depende de varios factores, como la ubicación del inmueble, su antigüedad, etc.
2. Comisión negociable
En algunos contratos inmobiliarios hay margen para la negociación. El vendedor y el agente pueden negociar y fijar las tarifas en lugar de una tarifa estándar. En este caso, las tarifas pueden ser más altas o más bajas que la norma general debido a determinadas circunstancias.
3. Reparto entre el comprador y el agente del vendedor
Los agentes pueden ser tanto del comprador como del vendedor. En estos casos, la comisión se reparte entre el agente del comprador y el del vendedor. El agente del comprador y el agente del vendedor unen a las partes mediante sus esfuerzos. Por tanto, ambos agentes tienen derecho a una parte de la comisión.
Normalmente, el reparto es 50:50, pero en algunos casos también pueden acordar un porcentaje diferente. El porcentaje de reparto se decide al firmar el contrato y, una vez realizada la venta, los agentes reciben su parte.
4. Totalmente a cargo del vendedor
En la mayoría de los casos, el vendedor es quien paga la comisión al agente del vendedor. Pero, se argumenta que la parte del comprador también se añade al precio de venta y no se revela extrínsecamente.
5. 5. Tipos variables
Las comisiones variables se basan en la ubicación, el tipo de propiedad y las condiciones del mercado. El agente obtiene diferentes comisiones por propiedades vendidas en distintas ubicaciones, etc.
Además, las condiciones del mercado desempeñan un gran papel en las comisiones inmobiliarias. En épocas de auge, puede negociarse una tarifa más alta, ya que el vendedor sale ganando en esos casos.
6. Cuotas fijas
Esto contrasta con los otros modelos de cálculo de comisiones que hemos visto anteriormente. Aquí se cobra una tarifa fija por los servicios, independientemente del precio de venta. Esta tarifa fija puede ser ventajosa para el vendedor cuando el valor de la propiedad es alto y para el agente cuando el valor cae.
7. 7. Costes adicionales
Además de la comisión, el vendedor también puede correr con los gastos de custodia para el cierre, los gastos de rescate, los honorarios del seguro, los gastos administrativos, etc. Esto se paga por los servicios adicionales que presta el agente. Cuando el comprador tiene otro agente, el comprador incurrirá en gastos similares.
Ejemplo de comisión inmobiliaria
Pensemos en un agente que consigue una casa de 200.000 dólares con una comisión del 6%. El resultado es una comisión total de 12.000 dólares.
Si la casa se vende por el precio solicitado, tanto el corredor del anuncio como el del agente del comprador reciben el 50% de la comisión, que asciende a 6.000 $ cada uno (200.000 $ de precio de venta x 0,06 de comisión ÷ 2). Posteriormente, los corredores distribuyen sus partes a sus respectivos agentes.
Aunque un reparto típico de comisiones asigna el 60% al agente y el 40% al corredor, esta proporción puede variar en función del acuerdo entre el agente y el corredor. Los agentes más veteranos y con mayor rendimiento suelen negociar un porcentaje más elevado de la comisión.
En un reparto 60/40, utilizando nuestro ejemplo, cada agente recibiría 3.600 $ (6.000 $ X 0,6), y cada corredor se quedaría con 2.400 $ (6.000 $ X 0,4). El desglose final es el siguiente:
- Agente: 3.600 dólares
- Agente: 2.400 dólares
- Agente del comprador: 3.600
- Corredor del agente del comprador: 2.400 $.
Hay casos en los que las comisiones se reparten entre menos partes.
Utilizando el ejemplo de la comisión de 12.000 $, el corredor se queda con 4.800 $ y el agente recibe 7.200 $ (suponiendo el mismo reparto 60/40).
Es importante tener en cuenta que, como en otras profesiones, los ingresos de un agente se ven afectados por los impuestos y los gastos empresariales. Los impuestos federales, estatales y de autónomos, junto con diversos gastos empresariales como seguros, cuotas, honorarios MLS y publicidad, reducen significativamente los ingresos netos del agente procedentes de las comisiones.
¿Qué ocurre cuando no se cierra una venta?
A veces, el vendedor deberá pagar la comisión acordada al agente aunque no se cierre la venta. Por ejemplo:
- El agente identifica a un posible comprador, pero el vendedor se niega a vender, ya que no tiene intención de hacerlo.
- El vendedor tiene errores no corregidos en el título
- Los copropietarios del inmueble no se ponen de acuerdo para venderlo
- El vendedor introduce nuevas condiciones que no figuran en el contrato
- El comprador y el vendedor prescinden del agente y celebran un contrato mutuo
Aparte de éstas, la comisión sólo se paga cuando se efectúa una venta, y el agente no puede obligar a otra cosa.
Conclusión
Estos son los distintos métodos de cálculo de las comisiones. Mientras tanto, el vendedor y el comprador deben conocer la normativa que regula el pago de comisiones, el valor de mercado del inmueble, los impuestos, etc.
Esto ayuda a negociar con el agente a la hora de fijar las comisiones. A la hora de elegir un agente, también puede contratar los servicios de agencias que analizan varias agencias inmobiliarias y le facilitan una lista de las que obtienen mejores resultados.
Preguntas frecuentes
¿A cuánto asciende la comisión habitual por venta de inmuebles?
La comisión inmobiliaria estándar suele rondar entre el 5% y el 6% del precio de venta de la vivienda, y suele repartirse entre el agente del comprador y el agente del vendedor.
¿Quién paga la comisión de venta del inmueble?
El vendedor suele ser responsable del pago de la comisión de venta del inmueble. Esta comisión se deduce del producto de la venta antes de que el vendedor reciba su beneficio neto.
¿Cuánto ganan los agentes inmobiliarios?
En 2022, Indeed.com indica que el salario anual de los agentes inmobiliarios oscila entre 85.597 y 112.309 dólares, en función de los años de experiencia.6 El salario medio anual era de 48.770 dólares en 2021, según los datos más recientes de la Oficina de Estadísticas Laborales de Estados Unidos.7 En el caso de los agentes, el salario medio anual era de 86.490 dólares.8
Por supuesto, los agentes y corredores de bienes raíces pueden ganar mucho más que eso. El 10% más alto de los agentes ganó más de $102,170 en 2021, mientras que el 10% más alto de los corredores ganó $176,080.89
¿Cómo se reparte la comisión entre los agentes del comprador y del vendedor?
La comisión suele dividirse a partes iguales entre el agente del comprador y el agente del vendedor, pero este reparto puede negociarse. En algunos casos, un agente puede recibir un porcentaje mayor en función del acuerdo entre los agentes y sus respectivos corredores.
¿Cuándo se paga la comisión de venta del inmueble?
La comisión se paga al cierre de la operación inmobiliaria. Suele correr a cargo del agente de cierre o del depositario y se deduce del producto de la venta.
¿Qué servicios están incluidos en la comisión de venta de inmuebles?
La comisión cubre una serie de servicios, como la comercialización de la propiedad, la realización de visitas, la negociación de ofertas, la gestión del papeleo y la orientación de los clientes durante el proceso de cierre.
¿Existen estructuras de comisiones alternativas?
Algunos agentes pueden ofrecer estructuras de comisiones alternativas, como tarifas planas o comisiones escalonadas basadas en el precio de venta. Hable de estas opciones con su agente para encontrar la que mejor se adapte a sus necesidades.
