Comissões de agentes imobiliários nos EUA: um guia completo para 2025

Para as empresas imobiliárias que operam nos EUA, uma das considerações financeiras mais importantes é a estrutura das comissões dos agentes imobiliários. Quanto é que os agentes devem receber? Qual é o padrão do sector para as comissões? Estas são questões-chave que podem ter um impacto significativo na rentabilidade, na retenção de agentes e no sucesso geral do negócio. 

No competitivo mercado imobiliário dos EUA, oferecer um modelo de comissão atrativo mas sustentável é essencial para atrair agentes de alto desempenho e manter um resultado final sólido. Quer se trate de uma empresa de mediação que está a começar ou que procura otimizar a sua estrutura atual, é fundamental compreender os vários modelos de comissões, as tendências do mercado e os factores de influência. 

Neste blogue, vamos analisar os diferentes tipos de estruturas de comissões de agentes imobiliários, explorar os factores que determinam as taxas de comissão e fornecer informações sobre os padrões actuais do mercado nos EUA. Vamos lá! 

O que é a comissão do agente imobiliário? 

A comissão do agente imobiliário refere-se à taxa paga a um agente imobiliário pelos seus serviços para facilitar uma transação imobiliária. Estecálculo da comissãoé normalmente acordado num contrato entre o agente e o vendedor e é calculado como uma percentagem do preço de venda final do imóvel. 

A comissão compensa o tempo e os esforços do agente na gestão da papelada, na negociação das transacções, na comercialização do imóvel e na assistência aos clientes no complicado processo de compra de um imóvel.  

O agente do comprador e o agente do vendedor normalmente partilham a comissão, no entanto, por vezes, um agente representa ambas as partes e recebe o montante total. No entanto, este montante pode variar dependendo de factores que discutiremos mais adiante.  

Comissões do agente do comprador vs. do agente da lista  

Quando uma casa é colocada no mercado, há muitas pessoas envolvidas. Por um lado, o vendedor, que é representado por um agente e uma empresa de mediação que contrata ou apoia o agente. 

Do outro lado está o comprador que é representado por outro agente e um corretor que o apoia. O valor da comissão, que é fixado em 5 ou 6 por cento, é normalmente atribuído à comissão dos agentes de ambos os lados.  

Como agente comprador, pode ajudar a resolver todos os pormenores da casa, obter o preço certo para a propriedade e ajudar com a documentação da casa para o seu cliente. Como agente de anúncios, as suas funções incluem vender a casa pelo melhor valor possível, ajudar com a documentação e fechar o negócio o mais rapidamente possível. Ambos os agentes podem negociar a divisão da comissão e, nos EUA, esta é normalmente de 50-50.

Tipos comuns de estruturas de comissões imobiliárias nos EUA 

Eis as três estruturas de comissões mais comuns para os agentes imobiliários nos EUA: 

1. Comissões baseadas em percentagens 

• No sector imobiliário, este é o sistema de comissões mais comum e frequentemente utilizado. 
• Os agentes recebem a percentagem da comissão com base no preço de venda final do imóvel. 
• Normalmente, a percentagem de comissão situa-se entre 5% e 6% do preço de venda, mas o montante pode variar de acordo com as condições do contrato entre o agente e o cliente.

2. Comissões de taxa fixa 

• Nesta estrutura, o agente imobiliário recebe o pagamento dos seus serviços sob a forma de uma taxa fixa, em vez de uma percentagem do preço de venda do imóvel. 
• Independentemente do preço de venda final do imóvel, o montante da comissão permanece o mesmo e não se altera em nenhuma circunstância. 
• Para o cliente, as comissões de taxa fixa podem proporcionar uma maior previsibilidade e transparência dos custos.

3. Estruturas híbridas de comissões 

• As estruturas de comissões híbridas combinam componentes de estruturas de comissões de taxa fixa e de comissões baseadas em percentagem. Isto pode ser melhor compreendido com um exemplo. 
• Suponhamos que um agente oferece um plano de comissões híbrido com uma comissão fixa mínima de $7.000 e uma comissão de 2% sobre o preço de venda. 
• Se a propriedade for vendida por $4,00,000, o agente receberá $8000- 2% de $400000. Aqui o agente receberá 2% de comissão que é superior à comissão fixa de $7000. 
• Noutros casos, se a propriedade for vendida por $3.00.000 - a comissão de 2% será de $6000, o que é inferior à taxa fixa de $7000. Neste caso, o agente receberá $7000 como comissão. 
• Os clientes que preferem uma taxa de comissão mais baixa, mas que pretendem certificar-se de que o agente é bem compensado pelos seus serviços, podem considerar esta estrutura útil. 

Factores que influenciam as taxas de comissão imobiliária nos EUA 

A compreensão destes factores ajuda as empresas a saberem como são determinadas as comissões dos agentes imobiliários e permite-lhes tomar decisões informadas quando contactam com agentes imobiliários. 

1. Valor do imóvel e localização 

• As taxas de comissão são determinadas principalmente pela localização e pelo valor do imóvel. Os montantes de transação mais elevados estão frequentemente associados a bens mais caros, o que pode ter um impacto na percentagem da comissão.  
• Dentro de um estado, diferentes cidades e distritos podem ter grandes diferenças nos valores das propriedades, devido a localizações privilegiadas.O inventário de um bairro, a taxa de execuções hipotecárias e a demografia podem ter um impacto no valor de uma propriedade. 

2. Condições de mercado e procura 

• O nível de procura de bens imobiliários,tendências do mercadoe a economia nacional podem ter um impacto nas taxas de comissão em todo o país. 
• Quando há mais concorrência entre os compradores num mercado de vendedores com inventário limitado, os agentes podem pedir taxas de comissão mais elevadas nessas situações de elevada procura. 
• Por outro lado, os agentes podem baixar os seus preços para atrair clientes onde há menos procura e mais propriedades disponíveis para os compradores. 

3. Experiência e conhecimentos do agente 

• Os agentes que têm um historial sólido e estão bem estabelecidos tendem a cobrar taxas de comissão mais elevadas. 
• Muitas vezes, os agentes experientes são corretores com a sua própria empresa e recebem uma quota de comissão mais elevada. Têm uma forte reputação local e uma grande exposição, o que atrai uma clientela de maior qualidade. 
• Quando comparados com agentes menos experientes, o seu conhecimento do mercado, capacidade de negociação e historial de vendas bem sucedidas justificam a cobrança de uma comissão mais elevada pelos seus serviços. 

4. Negociação e concorrência 

• As taxas de comissão estão sujeitas a negociação entre o agente imobiliário e o cliente.  
• Os clientes podem negociar taxas de comissão mais baixas com base no que pretendem, na gama de serviços que o agente oferece e nos preços actuais do mercado. 
• Além disso, como os agentes competem pelos clientes através de preços competitivos, as taxas de comissão podem variar entre os agentes imobiliários de um determinado local. 

Taxas normais de comissão de agentes imobiliários nos EUA 

A comissão média de um agente imobiliário nos EUA situa-se normalmente entre 5% e 6% do preço de venda da propriedade.  

Mas, de acordo com um inquérito recente efectuado pela FastExpert no segundo trimestre de 2023, a taxa média detaxa média de comissão do agente imobiliário nos EUA é de 5,57%.  

No entanto, as comissões dos agentes podem variar entre 4%, nalgumas localidades, para os vendedores de casas, e 7% e 10%, noutras cidades, para imóveis residenciais e comerciais, respetivamente. 

Para maior clareza, listámos a comissão média dos agentes imobiliários por estado, da mais alta para a mais baixa.

Comissão média de um agente imobiliário nos EUA 

Historicamente, as comissões típicas dos agentes imobiliários têm variado entre 5% e 6% do preço de venda da casa, o que equivale a cerca de $20.000 a $24.000 numa casa de $400.000. No entanto, esta estrutura pode mudar devido à introdução de um novo sistema de comissões em agosto de 2024. 

No sistema anterior, o vendedor negociava a comissão com o agente de cotação, que depois dividia o pagamento com o agente do comprador no fecho. Normalmente, tanto o agente do vendedor como o agente do comprador recebiam uma comissão de cerca de 2,5% a 3%. Com o novo sistema, os compradores são agora responsáveis pela negociação da comissão para os seus próprios agentes, o que poderá resultar num ajustamento dos montantes das comissões. 

Pode levar vários meses, ou mesmo anos, até que se estabeleça uma nova taxa de comissão "típica", uma vez que os agentes se adaptam às mudanças, competindo em termos de preços e do nível de serviço que prestam. 

As principais deduções fiscais de que um agente imobiliário pode beneficiar 

Como agente imobiliário, conhecer as deduções fiscais disponíveis pode reduzir significativamente o seu rendimento tributável. Aqui estão cinco deduções-chave relevantes a partir de 2025: 

1. Escritório em casa  

Quando utiliza uma parte da sua casa para fins profissionais, pode solicitar a dedução do escritório em casa. Para tal, é necessário satisfazer duas condições:  

• Deve utilizar a sua casa regular e exclusivamente para fins profissionais.  
• O seu domicílio deve ser o único local de atividade principal.  

Pode deduzir a renda, o seguro, os serviços públicos, a manutenção, as reparações, a depreciação, os juros hipotecários, etc. 

As deduções podem ser calculadas de duas formas: despesas efectivas ou o método simplificado. No método simplificado, a dedução do escritório em casa para o ano de 2023 é de $5 por pé quadrado do seu escritório em casa, até 300 pés quadrados.  

OIRSsegue procedimentos rigorosos e só permite deduções se os critérios mencionados forem satisfeitos. 

2. Impostos locais 

Pode deduzir o imposto sobre a propriedade e outros impostos estatais que paga sobre os seus bens pessoais. O montante total desses impostos elegíveis para dedução está limitado a $10.000 por ano. Quaisquer outros impostos locais que se enquadrem nas linhas 5-6 daSecção Atambém são dedutíveis. 

3. Dedução de trabalho independente 

Aimposto sobre o trabalho independenteà taxa de 15,3% é aplicável aos rendimentos de comissões superiores a 400 dólares. Metade deste imposto pode ser reclamado como dedução do imposto sobre o trabalho independente 

Ao apresentar a sua declaração de impostos, esta deve ser mencionada na linha 15 do Anexo 1, de modo a poder solicitar deduções. 

4. Pagamentos de comissões a terceiros 

Os agentes imobiliários empregam subagentes para os ajudarem no seu trabalho. Nesses casos, pagam comissões a esses agentes pelo trabalho efectuado. As comissões pagas aos agentes que trabalham para os agentes imobiliários são totalmente dedutíveis do montante tributável. 

O montante da subcomissão paga deve ser mencionado nalinha 10do Anexo C para solicitar esta dedução. Este montante pode trazer grandes deduções e poupanças fiscais aos agentes imobiliários. 

5. Deduções relativas ao automóvel 

O trabalho dos agentes imobiliários implica muitas deslocações para o local de trabalho, para a casa do cliente, para o escritório, etc. Uma vez que as deslocações fazem parte do trabalho, os quilómetros percorridos podem ser deduzidos. Isto pode contribuir para uma enorme poupança fiscal, uma vez que quanto mais quilómetros percorridos, mais deduções. Para o ano de 2023, a dedução padrão é de $0,655 por milha percorrida para o trabalho. Este valor deve ser declarado naLinha 9do Schedule C para solicitar a dedução.  

Outro método para solicitar deduções é o método das despesas efectivas. Este método aplica-se quando os quilómetros percorridos são muito menores e as despesas com o pagamento do automóvel são maiores. Neste caso, os recibos efectivos devem ser apresentados para reclamar as deduções. 

6. Publicidade 

O marketing e a publicidade são muito necessários para promover a sua empresa. O IRS permite a dedução de despesas de publicidade razoáveis, tais como brochuras, sinalização, fotografia, anúncios online, publicidade nos meios de comunicação social, etc.  

As despesas de publicidade devem ser declaradas naLinha 8do Anexo C aquando da apresentação da declaração de impostos.  

7. Associações profissionais 

Existem muitos grupos profissionais relacionados com o sector imobiliário. Muitos agentes imobiliários inscrevem-se nesses sindicatos, associações profissionais, etc., pelos quais pagam uma quotização. Uma vez que se trata de uma atividade diretamente relacionada com o trabalho de um agente imobiliário, essas quotas são totalmente dedutíveis do imposto devido. 

Os agentes imobiliários devem declarar essas despesas naLinha 27ada tabela C para serem elegíveis. As taxas de renovação da licença de membro e outras despesas do género também estão incluídas nesta rubrica. 

8. Prémio de seguro de doença 

Os agentes imobiliários que trabalham por conta própria podem solicitar a dedução dos prémios de seguro de saúde pagos. As despesas de saúde que excedam 7,5% do seu rendimento bruto ajustado também podem ser deduzidas.  

Os prémios pagos para a sua família também são dedutíveis. No caso de trabalhar para uma entidade patronal, estas despesas não são dedutíveis se existir um plano de seguro patrocinado pela entidade patronal. As coberturas médicas, dentárias e outras coberturas de longa duração estão incluídas nesta rubrica. Para solicitar esta dedução, deve declarar o montante do prémio pago na linha 17 do anexo 1.  

9. Donativos 

O IRS concede deduções para donativos de caridade efectuados. Essas deduções podem ser solicitadas nas linhas 11-13 doAnexo A.No caso de ter feito uma doação que não seja em dinheiro, as deduções podem ser solicitadas pelo valor justo de mercado do item sujeito a avaliação. 

As deduções até 60% do rendimento bruto ajustado são elegíveis para donativos feitos em dinheiro. Relativamente aos pagamentos de bilhetes para eventos de caridade, a diferença entre o montante pago e o valor justo de mercado pode ser reclamada como dedução. 

10. Material e equipamento de escritório  

Os agentes imobiliários podem declarar as despesas de escritório relativas a artigos de papelaria, fotocópias, clips, tintas, cartuchos, agrafadores, portes de correio e envelopes. Estas despesas devem ser declaradas nalinha 18da tabela C.  

As despesas com equipamentos como telefones fixos, impressoras, computadores, aparelhos de fax, etc. também são dedutíveis. Se se tratar de um telemóvel, só podem ser deduzidas as chamadas relacionadas com fins profissionais. 

11. Refeições 

Pode estar a jantar com clientes, colegas ou outras pessoas relacionadas com a empresa ou pode estar a comer fora quando viaja por motivos profissionais. As despesas com refeições nestas situações são totalmente dedutíveis de acordo com as regras do IRS e devem ser apresentadas naLinha 24bdo Anexo C.

Ao acompanhar e comunicar diligentemente estas despesas, os agentes imobiliários podem otimizar as suas poupanças fiscais e reter mais dos seus rendimentos. 

O papel da tecnologia no sector imobiliário como uma tendência

Um inquérito daAssociação Nacional de Corretores de Imóveis revelou que 95 por centodos agentes utilizavam telemóveis para comunicar as suas actividades aos corretores. Cerca de 66% dos agentes utilizavam um sítio Web para comunicar as suas actividades diárias aos corretores ou às empresas com que trabalhavam. 

Verificou-se também que o Facebook, o Instagram e o Linkedin foram as plataformas de redes sociais mais utilizadas pelos agentes para recolher dados, estabelecer contactos com clientes e fechar negócios mais rapidamente em 2022-2023.  

Atualmente, existem muitos softwares e soluções que permitem aos agentes imobiliáriossoftware e soluçõesno mercado que podem ajudar os agentes em várias actividades relacionadas com as vendas, tais como: 

• Acompanhar os seus contactos 
• Criar vários anúncios para os seus imóveis 
• Inscrever-se em serviços de listagem múltipla 
• Gerir anúncios para as suas propriedades 
• Acompanhar os detalhes das próximas ofertas 
• Documentação e manutenção da documentação relacionada com o fecho de negócios 
• Rede e base de dados de referência, etc. 

Ao fornecer aos agentes imobiliários este tipo de software e soluções, os corretores podem ajudar a aumentar a taxa de fecho de negócios e, por conseguinte, beneficiar das comissões. É aqui que a Compass entra em ação. 

Compass capacita os agentes imobiliários com ferramentas de ponta para simplificar a gestão de comissões, melhorar a eficiência e aumentar a transparência.

Integração perfeita com sistemas de gestão de propriedades
Compass liga-se sem esforço a plataformas como Yardi Voyager, AppFolio, Buildium e MRI Software, centralizando dados e simplificando o acompanhamento de comissões para profissionais do sector imobiliário. 

Eliminar métodos antigos de controlo de comissões
Ao substituir folhas de cálculo desactualizadas e sistemas propensos a erros, Compass permite cálculos de comissões 10 vezes mais rápidos para arrendamentos, alugueres e referências, garantindo precisão e eficiência. 

Acompanhamento e transparência das comissões em tempo real
Os agentes obtêm visibilidade total da sua estrutura de comissões, métricas de desempenho e pagamentos através do Compass. Os ajustamentos devidos a divisões, recuperações ou bónus são facilmente acessíveis, eliminando a ambiguidade. 

Informações sobre as comissões em formato móvel
Com a aplicação móvel da Compass, os agentes podem acompanhar o histórico das comissões, incluindo datas e montantes de pagamento, e prever ganhos futuros com base em indicadores-chave de desempenho e tendências de vendas de propriedades. 

Conformidade regulamentar e segurança
Compass cumpre as normas CFPB e RESPA, protegendo os dados de pagamento com encriptação certificada SOC 2 de nível empresarial, garantindo a confiança e a conformidade. 

Pista de auditoria de ponta a ponta para responsabilização
Uma pista de auditoria abrangente elimina a contabilidade paralela, fornecendo registos detalhados de ajustes e pagamentos de comissões, promovendo a transparência e práticas comerciais éticas.

Ao tirar partido do Compass, os agentes imobiliários podem concentrar-se em fechar negócios mais rapidamente, reforçar as relações com os clientes e maximizar o seu potencial de comissões. Agendar uma chamada agora! 

Em poucas palavras  

As empresas que operam no espaço complexo do sector imobiliário devem conhecer as nuances das comissões dos agentes imobiliários para se destacarem na concorrência. 

Acima são mencionadas as várias estruturas de comissões, os factores que influenciam as taxas de comissão e a comissão média atual dos agentes imobiliários, que o ajudarão a tomar uma decisão informada para garantir a celebração de um contrato claro e justo que satisfaça as exigências dos agentes e o estado do mercado. 

No final, uma experiência de transação imobiliária bem sucedida e gratificante depende do equilíbrio correto entre os serviços prestados e as taxas de comissão. 

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